โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต เป็นแบบไหน

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต เป็นแบบไหน จุดเด่นของการซื้อคอนโด ซื้อบ้าน หลุดดาวน์

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต เป็นแบบไหน buy villa phuket เศรษฐกิจไม่ดีคือปัญหาใหญ่ทำให้คนที่กำลังผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโด เริ่มไมไหวกับภาระหน้าที่ อีกทั้งเรื่องค่าใช้สอยและก็การผ่อนคลายที่พักอาศัย รวมทั้งบางทีอาจรวมทั้งผู้ที่ได้ยื่นขอสินเชื่อกับแบงค์แต่ว่ากู้ไม่ผ่าน จนกระทั่งเป็นเหตุให้เกิดการเกิด “บ้าน คอนโด หลุดดาวน์” ที่เริ่มมีให้มองเห็นอีกทั้งในรายงานยอดจำหน่ายของบางบริษัทที่จู่ๆยอดจำหน่ายก็ลดฮวบไปดื้อรั้นๆสอดคล้องกับแคมเปญการตลาดที่เริ่มมองเห็นโปรฯ แรงๆของผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์เยอะขึ้นเรื่อยๆ แต่ว่าในวิกฤติของคนกรุ๊ปหนึ่งก็เป็นช่องทางของคนอีกกรุ๊ปที่กำลังจะได้จ่ายตลาดถูกประเภทไม่ทันตั้งตัว

กู้ไม่ผ่านเป็นปัญหาแล้วก็ต้นสายปลายเหตุ

ตอน 1-2 ปีที่ผ่านมานี้คนดาวน์บ้าน ดาวน์คอนโด มีปัญหากู้ไม่ผ่านกันมากมาย จำนวนจากบางโครงงานพบว่ารูปร่างลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านมากถึง 20-30% โดยเฉพาะบ้านรวมทั้งคอนโดระดับราคาปานกลางถึงด้านล่างเปอรเซ็นต์จะยิ่งมากมาย

แล้วก็เมื่อเปรียบเทียบระหว่างโครงงานบ้านรวมทั้งแผนการคอนโด ก็จะพบว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านส่วนมากจะเป็นคอนโด มากยิ่งกว่าบ้าน ต้นเหตุส่วนหนึ่งส่วนใดเกี่ยวโยงจากช่วงเวลาสำหรับการผ่อนดาวน์ ด้วยเหตุว่าโครงงานคอนโด จะมีระยะผ่อนดาวน์เป็นเวลายาวนานกว่าบ้าน ซึ่งทั่วๆไปถ้าเกิดเป็นคอนโด พลูวิลล่าภูเก็ต โลว์ไรส์ก็จะต้องผ่อนอย่างต่ำ 15-20 เดือน ในเวลาที่ถ้าหากเป็นไฮไรส์อย่างตํ่าก็จำเป็นต้อง 2 ปี ในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาเกี่ยวกับการเงินทำให้จะต้องตกลงใจทิ้งดาวน์ หรือบางโอกาสบางทีอาจเป็นการทำที่ไม่ตั้งใจหรือพลาด ดังเช่น ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม จนกระทั่งทำให้มีปัญหาในตอนที่จะต้องยื่นกู้ แม้ว่าตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved

ประเด็นนี้สำคัญ เพราะเหตุว่าแบงค์เองก็เตือนอยู่ตลอดว่าในระหว่างผ่อนดาวน์ขอความปรานีอย่าไปสร้างหนี้สินเพิ่ม หรือไปทำอะไรที่ก่อให้เกิดผลเสียต่อเครดิต แล้วก็เฉพาะอย่างยิ่งตอนใกล้ยื่นกู้ยิ่งต้องระมัดระวังให้มากมาย เพราะเหตุว่าพฤติกรรมหลายๆอย่างสามารถแปลความได้ว่าพวกเรากำลังประสบปัญหาทางด้านการเงินได้

ส่วนกรณีการคลายบ้านไม่ค่อยคือปัญหา ด้วยเหตุว่าส่วนมากผู้เดียวนี้เป็นบ้านที่สร้างเกือบจะเสร็จดูเหมือนจะทั้งหมด ระยะผ่อนดาวน์มีน้อย วิธีแบบนี้บังคับให้ผู้บริโภคจำเป็นต้องเตรียมมาอย่างดีเยี่ยม โดยหลายๆโครงงานถึงขั้นจองปุบปับให้จัดเตรียมเรื่องยื่นกู้ได้เลย หากเตรียมพร้อมมาดีก็ไม่มีปัญหา แม้กระนั้นถ้าหากไม่พร้อมก็จบเช่นเดียวกัน

บ้านหลุดดาวน์“ส้มตก” ผู้ซื้อมือรอง

แต่ละบริษัทมีวิธีการแก้ไขปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์นานับประการ ช่องทางของผู้ซื้อก็เลยแตกต่างกัน บางบริษัทมีแผนการอยู่ในมือหลายโครงงาน หลายทำเลที่ตั้ง village phuket อาจมีลู่ทางให้กับลูกค้าได้มากกว่า ได้แก่ เปลี่ยนที่ดิน แปลงทำเลที่ตั้ง เพื่อไปเอาข้างหลังที่ถูกกว่า เพื่อจะได้ได้โอกาสสำหรับการกู้ผ่านมากยิ่งกว่า แม้กระนั้นถ้าเกิดมีอยู่โครงงานเดียวจะไม่สามารถที่จะใช้แนวทางลักษณะนี้ได้

นอกจากนั้นข้อแม้ของข้อตกลงของผู้ประกอบธุรกิจก็แตกต่าง ดังเช่นว่า บางบริษัทยอมคืนเงินดาวน์โดยไม่มีเงื่อนไข แม้กระนั้นบางบริษัทถ้าหากกู้ไม่ผ่านก็ซึ่งก็คือผู้ซื้อสูญเงินดาวน์ทั้งสิ้น ประเด็นนี้ก็สำคัญที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเรียนรู้ให้ดีก่อนซื้อหรือลงนาม

อย่างไรก็ดีไม่ว่าจะโดยแนวทางใด เมื่อมีบ้านหลุดดาวน์อย่างไรผู้ครอบครองโครงงานก็จำเป็นต้องนำบ้านข้างหลังนั้นออกมาขายใหม่ ซึ่งจะขายโดยกลยุทธ์ทางการตลาดแบบไหนก็อีกหนึ่งเรื่อง

แม้กระนั้นโดยมากแล้วมักเอามาขาย “ลด” เพื่อจะได้จบแผนการไวๆซึ่งถ้าเกิดเป็นโครงงานที่ยึดเงินดาวน์มาจากผู้บริโภคมือแรกบริษัทก็จะมีหนทางทำการตลาดได้มาก เพราะเหตุว่ามีเงินดาวน์ที่ได้มาฟรีๆกักตุนไว้แล้ว 5-10% ของราคาบ้าน ซึ่งนี่ก็เป็นช่องทางที่เกิดสังกัดผู้ซื้อมือต่อไป

ด้วยเหตุนี้ในวิฤกว่ากล่าวของคนบางกรุ๊ปยอมเป็นช่องทางของคนอีกกรุ๊ป โดยยิ่งไปกว่านั้นกับผู้ที่มีความพร้อมเพรียงอยู่เสมอเวลา

คอนโดห้อง “หลุดดาวน์ / หลุดโอน” แสดงอะไร?

ในรอบปีให้หลัง แม้ว่าจะมีโครงงานคอนโดเยอะมากๆมายแถลงปิดวิธีขาย 100% ตั้งแต่รอบ PreSales ไหมนานภายหลังรอบ Grand Opening แต่ว่าเมื่อถึงตอนที่โครงงานก่อสร้างสำเร็จถึงเวลาโอนห้อง village phuket ผู้บริโภคเล็กน้อยเลือกที่จะเบี้ยวนัดหมาย ไม่มารับโอน กำเนิดปัญหากำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ทำให้ปริมาณยูนิตบางส่วนปริมาณนั้นจะต้องคืนกลับมาค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เพื่อจำเป็นต้องระบายต่อ

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นยังไง?

ห้องหลุดดาวน์เป็นทรัพย์สิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการชำระเงินจองหรือเงินลงนามค้าขายระหว่างผู้บริโภคไปแล้ว โดยในระยะแรกผู้บริโภคจะกระทำผ่อนจ่ายไปก่อนระยะหนึ่ง แม้ผู้บริโภคกำเนิดสถานการณ์ขาดความเกี่ยวตัวด้านการเงินบางประการในตอนผ่อนดังที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้ไม่อาจจะผ่อนยอดดาวน์ถัดไปได้ตามช่วงเวลาที่ระบุ ห้องที่จองไปแล้วจะคืนกลับไปอยู่ในสต๊อกของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดดาวน์”

ห้องหลุดโอนเป็นห้องที่เมื่อถึงเวลาที่โครงงานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ และก็จัดเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้บริโภค หากแม้คนซื้อจะผ่อนเงินดาวน์ครบตามวงเงินดาวน์แล้วก็ช่วงเวลาที่กำหนดไว้ แม้กระนั้นมีปัญหาบางประการทำให้ไม่สามารถที่จะกระทำการโอนได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการทำความตกลงกู้หนี้ยืมสินกับแบงค์ไม่ผ่าน phuket village ทำให้ไม่มีวงเงินที่จะกระทำผ่อนค่าทรัพย์สินที่เหลือถัดไปได้ ห้องจะยังค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดโอน” นั้นเอง

ความไม่พร้อมทางด้านการเงินเป็นต้นเหตุของห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ความไม่กระจ่างของฝรั่งก็มีส่วน

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งผู้บริโภคคนไทยโดยมากมักเกิดขึ้นได้เนื่องมาจากปัญหาความไม่มั่นคงทางด้านการเงินอีกทั้งจากภาระหน้าที่ค่าใช้สอยรัดตัว หรือการมีหนี้ ทำให้กู้กับแบงค์ไม่ผ่านเมื่อถึงรอบโอน รวมทั้ง

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งคนซื้อที่เป็นชาวต่างประเทศซึ่งจำนวนมากบางครั้งอาจจะตั้งมั่นซื้อเพื่อลงทุน แต่ว่าบางทีอาจกำเนิดขาดความคล่องตัวด้านการเงินที่ประเทศภูมิลำเนา หรือพินิจแล้วว่าคอนโดที่ซื้อไม่คุ้มที่จะลงทุนต่อ เมื่อถึงเวลารับโอนก็ไม่มาตามนัด ปลดปล่อยให้เป็นห้องเหลือสต๊อกจนกระทั่งกำเนิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน คือปัญหาให้ Developer ถัดไป

ยอดจำหน่ายรอบ PreSale ชี้วัดมิได้ ในที่สุดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน

ถือได้ว่าเป็นบทเรียนให้บรรดาดิเวลลอปเปอร์รวมทั้งสถาบันการเงินจำเป็นต้องปรับพฤติกรรมขนานใหญ่ นอกเหนือจากการรีบระบายห้องค้างสต๊อกด้วยโปรโมชั่นเกื้อหนุนแนวทางการขายต่างๆแล้ว แบงค์ต่างๆก็เอาจริงเอาจังสำหรับเพื่อการปลดปล่อยกู้เพิ่มมากขึ้นเพื่อลดการเกินหนี้สูญ รวมทั้งมาตรการ LTV จากภาครัฐสำหรับการกัดผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมออกไปจากระบบด้วย ส่วนตัวแผนการใหม่ๆที่จัดแจงจะเปิดตัวหรือปรับปรุงโครงงานอะไรก็ตามออกมาขาย โดยแปลงกลุ่มเป้าหมายที่ย้ำกรุ๊ปคนซื้อ Real Demand ที่อยากอยู่เองมากยิ่งขึ้น และก็ผู้บริโภคที่มีความพร้อมเพรียงด้านการเงินจริงๆ

ทั้งผู้พัฒนาต่างๆลดระดับ Segment ในแผนการใหม่ๆลง ให้ระดับราคายังเข้าถึงได้จริง แล้วก็ลดการเกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน แม้ว่าจะขายจองหมดแผนการในรอบ PreSale ก็ตาม ซึ่งด้วยสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันนี้ แม้แผนการราคาแพงเริ่มที่สูง ก็ยิ่งมีแนวโน้มเสี่ยงที่ผู้บริโภคเล็กน้อยโอนไม่ผ่าน หรือทิ้งโอนด้วยเหตุว่าโครงงานมีแนวโน้มเสี่ยงที่จะไม่สร้างผลกำไรหรือบางทีอาจขาดทุนได้

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ผลในด้านดี – ผลกระทบอย่างไรกับตลาดคอนโด?

กรณีนี้หลายข้างมีความเห็นว่าคนที่จะได้ประโยชน์สูงสุดจากสถานการณ์ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นผู้บริโภคที่มีความพร้อมเพรียงด้านการเงินมากพอ ที่ยังพอใจในโครงงานที่สร้างเสร็จใหม่ๆรวมทั้งมีห้องเหลือโอนดังที่ได้กล่าวมาแล้ว ทำให้ได้มองเห็นภาวะจริงของโครงงานและก็ทำเลที่ตั้งก่อนที่จะตัดสินใจ รวมทั้งได้ห้องที่ราคาสัมผัสได้มากขึ้น เหตุเพราะดิเวลลอปเปอร์ควรต้องออกมาตรการส่งเสริมวิธีขายและก็โปรโมชั่นลดแลกเปลี่ยนแจกแถมต่างๆมาดึงดูดผู้บริโภค เพื่อระบายห้องค้างสต๊อกดังกล่าวมาแล้วข้างต้นกลุ่มนี้

เวลาที่คนที่ได้รับผลพวงนอกเหนือจากที่จะเป็นตัวดิเวลลอปเปอร์ที่ขายห้องได้ไม่หมดจริงๆแล้วก็จำต้องกดราคาเพื่อดึงความพึงพอใจผู้บริโภคแล้ว ในส่วนของคนซื้อที่ปรารถนาเก็งกำไรเพื่อลงทุนจะมีปัญหาต่อการที่จะปลดปล่อยห้องมือสองเพื่อ ReSale ขายต่อ เหตุเพราะถ้าเกิดปรารถนาปลดปล่อยห้องในอาคารเดียวกันที่ยังมีห้องหลุดโอนอยู่ จะไม่อาจจะเรียกราคาขายต่อที่สูงไปกว่าราคาโปรโมชั่นของทางดิเวลลอปเปอร์ได้ เนื่องจากว่าจะไม่ยั่วยวนใจผู้บริโภคต่อ ยิ่งไปกว่านั้นในบางครั้งก็บางครั้งก็อาจจะจำเป็นต้องกดราคาจนถึงเหลือเสมอตัวที่ซื้อรอบแรกอีกด้วย

เว้นเสียแต่ ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน จะสะท้อนให้มองเห็นภาวะของคอนโดแต่ละแผนการแล้ว ยังร่ายรำให้มองเห็นถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเวลานี้ด้วย สำหรับคนไหนที่กำลังคิดจะซื้อห้องเพื่ออาศัยหรือปลดปล่อยเช่าก็คำนวณกำลังสำหรับการใช้หนี้ด้วยนะ จะได้ไม่กำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอนอีก

มูลเหตุสำคัญๆที่นำมาซึ่งการก่อให้เกิดบ้านแล้วก็คอนโดหลุดดาวน์

วันนี้พวกเรามาหาต้นสายปลายเหตุทำไม บ้านและก็คอนโด หลุดดาวน์ ถึงเกิดขึ้นบ่อยๆในตลอดเวลาที่ผ่านมาทุกยุคทุกสมัย โดยแผนการที่หลุดดาวน์นั้นโดยมากก็มาจากผู้ครอบครองโครงงานด้วยตัวเองที่อยากกระทำปลดปล่อยบ้านรวมทั้งคอนโดออกไปให้เยอะที่สุด ทำให้คนที่อยากซื้อบ้านในราคาที่ถูกลงกว่าจากธรรมดาบวกโปรโมชั่นต่างๆอีกเยอะมากเพื่อดึงคนซื้อมาทำซื้อบ้านรวมทั้งคอนโดในโครงงานนั้นเองทำให้เกิดเรื่องที่ดีสำหรับคนซื้อ แม้กระนั้นเป็นข่าวร้ายสำหรับผู้ประกอบ โดยเหตุนี้ในวันนี้พวกเราจะพาไปดู5 ต้นสายปลายเหตุสำคัญๆที่ส่งผลให้เกิดบ้านและก็คอนโดหลุดดาวน์กัน

กู้ไม่ผ่าน

ปัจจัยบ้านและก็คอนโดหลุดดาวน์ นี้จำนวนมากนั้นจะมีต้นเหตุมาจากการ กู้ กู้ไม่ผ่านนี้เป็นต้นเหตุสำคัญๆเลยเพราะเหตุว่าเกิดขึ้นได้เนื่องมาจากจากช่วงเวลาสำหรับเพื่อการผ่อนดาวน์ เพราะว่าแผนการบ้านและก็คอนโด จะมีระยะผ่อนเริ่มขั้นต่ำ 15-20 เดือน รวมทั้งในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาการเงินทำให้จำเป็นต้องตกลงใจทิ้งดาวน์หรือบางโอกาสบางทีอาจ ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม จนถึงทำให้มีปัญหาในขณะที่จำเป็นต้องยื่นกู้ ถึงแม้ว่าตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved นั้นเอง โดยเหตุนั้นพวกเราก็ควรจะไม่พากเพียรไปสร้างหนี้สินเพิ่ม ไปค้ํารับรอง หรือไปทำอะไรที่ทำให้เกิดผลกระทบต่อเครดิต เนื่องจากว่าความประพฤติปฏิบัติที่กล่าวไปนั้น แบงค์จะเห็นว่าพวกเรากำลังประสบปัญหาทางด้านการเงินและก็จะไม่ยินยอมปลดปล่อยให้กู้

ยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองแผนการ

ต้นสายปลายเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน ประเด็นนี้เกิดเรื่องจริงที่เจ็บสำหรับผู้บริโภคบ้านเป็นรายแรกๆเนื่องจากผู้ครอบครองแผนการส่วนมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของแผนการออกให้ไวแล้วก็เร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองแผนการจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายแตกต่างกันไปนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองที่ผ่านมายกเลิกข้อตกลงจองซื้อสุดท้าย

มูลเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน ประเด็นนี้เกิดเรื่องจริงที่เจ็บสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นรายแรกๆเพราะเหตุว่าผู้ครอบครองแผนการส่วนมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของแผนการออกให้ไวแล้วก็เร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองโครงงานจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายแตกต่างกันไปนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองที่ผ่านมายกเลิกข้อตกลงจองซื้อท้ายที่สุด

ทำเลที่ตั้งโครงงานใหม่งามกว่าเดิม

มูลเหตุทำเลที่ตั้งแผนการใหม่งามกว่าเดิม หัวข้อนี้จำเป็นต้องบอกเลยว่าการจะเลือกซื้อหรือดาวน์บ้านและก็คอนโดต่างๆควรจะดูให้ดีๆมองหลายๆแผนการเพราะเหตุว่าตลาดเวลานี้มีชีวิตชีวามากมายโดยที่ส่วนทางกับกำลังคนซื้อโดยยิ่งไปกว่านั้นคอนโดนี้ โครงงานใหม่ๆเปิดตัวเกือบจะทุกเดือนคนซื้อก็เลยมีตัวเลือกมากมายกระทั่งบ้างครั้งคนยอมเสียเงินเสียทองดาวน์เพื่อจะไปซื้อโครงการาใหม่บางทีก็อาจจะเนื่องจากว่าราคาน้อยยิ่งกว่าหรืออยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมากกว่ามากมายนั้นเอง

นักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไป

ต้นเหตุนักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไปเสมอ โดยกลุ่มนี้ผู้ครอบครองแผนการจะให้สิทธิ์สำหรับการซื้อการเลือกห้องต่างๆก่อนผู้ซื้อทั่วๆไปแบบพวกเราโดยผู้ครอบครองแผนการบางครั้งก็อาจจะกำหนดให้ซื้อตั้งแต่ 5-10 ยูนิต เมื่อซื้อเสร็จรวมทั้งจะฝากขายผ่านตัวโครงงานเลยนั้นก็เพราะ ไม่ต้อเสียภาระหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น

คนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว

ปัจจัยเป็นคนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว แล้วทำประกาศขายบ้านเองโดยบางครั้งก็อาจจะให้พวกเราผ่อนต่อในที่เหลือโดยบางครั้งอาจจะจ่ายค่าส่วนต่างโดยประมาณ แสนสองแสน ที่ผู้ซื้อเคยผ่อนไปก่อนแค่นั้น ยิ่งหากอยู่ในทำเลที่ตั้งไม่ดีด้วยแล้วราคายิ่งถูกเอาไปอีก